O lançamento do programa MCMV (Minha Casa, Minha Vida) em 2009 foi, para muitas empresas, o degrau de acesso a um mercado gigantesco e, até então, pouco explorado. Construtoras e incorporadoras que nunca haviam atuado nessas faixas de renda passaram a explorar o novo filão, enquanto as que tinham tradição na baixa renda viram o negócio decolar. Terminada a primeira fase do programa e com a segunda parcialmente iniciada, começam a surgir indícios de que o segmento pode perder o apelo que teve dois anos atrás.

Um analista do mercado de capitais, que acompanha os movimentos das incorporadoras de capital aberto, relata que “após a crise internacional, os imóveis de médio e alto padrão tiveram queda na velocidade de venda e margens um pouco mais comprimidas, enquanto a baixa renda tinha uma grande perspectiva de crescimento”, referindo-se ao programa habitacional. Porém, com o aquecimento, o custo dos terrenos subiu e a mão de obra ficou escassa, dificultando ainda mais a atuação das construtoras num segmento que nunca foi fácil.

Por outro lado, nestes mesmos dois anos o padrão médio mostrou um desempenho vigoroso e inverteu a equação a seu favor, como resume o analista: “a rentabilidade esperada da baixa renda caiu, porque o custo dos insumos subiu, ao passo que a rentabilidade da fatia da média-alta subiu bastante devido ao aumento dos preços dos imóveis, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro”.

Segundo ele, empresas de capital aberto estariam inclinadas a reestruturar o mix de produtos, diminuindo a ênfase dada aos imóveis populares. “A baixa renda tende a se tornar uma alternativa de diversificação como qualquer outra. Não vai ser a âncora de salvação do setor, nem é dela que virá todo o crescimento. Vai ser apenas uma das várias opções que cada empresa terá”, afirma.

 
"De 2009 pra cá, o custo da construção aumentou e o teto dos preços do MCMV não acompanhou. O governo aumentou os tetos, mas não o limite de renda das famílias, o que tornou a medida inócua"
Marcio EL Tayar diretor comercial da Empiricus Research
 
"O limite de renda atual considera imóveis de até R$ 130 mil. Com o valor passando para R$ 170 mil, aumenta-se o leque de imóveis, mas a renda das famílias não permite que comprem esses imóveis"
Fabio Cury presidente da Cury Construtora

Inflação é vilã

A opinião é compartilhada por Marcio El Tayar, diretor comercial da Empiricus Research, empresa independente de pesquisa de ações. “Com certeza a baixa renda hoje não é tão interessante quanto era em 2009. O interesse das empresas diminuiu”, sentencia Tayar. “De 2009 pra cá, o custo da construção aumentou bastante e o teto dos preços do MCMV não acompanhou [a inflação]. Recentemente, o governo aumentou esses tetos, mas não o limite de renda das famílias, o que acabou tornando a medida inócua.”

De fato, em fevereiro deste ano o Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) elevou o valor máximo das unidades financiadas com recursos do fundo, entre elas, os imóveis do MCMV. A iniciativa visava a corrigir os efeitos da inflação dos insumos, mas construtores se queixam de que o congelamento da renda das famílias limita o alcance desta correção. Segundo Fabio Cury, presidente da Cury Construtora, “o limite de renda que vigora hoje foi feito para imóveis de até R$ 130 mil. Com o valor dos imóveis passando para R$ 170 mil, aumenta-se o leque de imóveis no programa, mas a renda das famílias não permite que comprem esses imóveis”, analisa.

A mudança do limite de renda é esperada pelo setor e líderes de entidades se mostram confiantes de que a alteração virá a tempo de não comprometer as metas do programa. “Realmente os subsídios e a renda têm que acompanhar a inflação, mas nós temos levado esse assunto ao governo”, diz João Crestana, presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo).

Para Tayar, mesmo que a elevação da renda possa devolver atratividade ao segmento, as empresas estão mais reticentes em atuar neste mercado. “A baixa renda não estava no DNA da maioria das empresas e agora elas estão sentindo o problema deste mercado: a baixa renda sempre dependeu de algum subsídio governamental. Já a média e alta sempre foram viáveis sem subsídios”, comenta.

Empresas mantêm o foco
Apesar das previsões de esfriamento da baixa renda, o discurso das empresas ouvidas é outro. Luiz Carlos Siciliano, diretor superintendente de vendas e marketing da Gafisa, garante: “O MCMV é uma parcela importante do nosso negócio e vai crescer no nosso portfólio. A ideia é que as participações [de cada segmento] estejam dentro das oportunidades de mercado”. A empresa não divulga a meta de participação dos segmentos em 2011. Entre 2009 e 2010 a fatia da Tenda no VGV (Valor Geral de Vendas) lançado subiu de 27% para 34%.

Fonte: http://www.revistaconstrucaomercado.com.br